За чинним цивільним законодавством угоди дійсні при дотриманні наступних обов'язкових умов:
- об'єкт угоди не вилучено з цивільного обороту;
- суб'єкти угоди дієздатні;
- форма угоди відповідає закону;
- в угоді відображена справжня воля сторін;
- законність угоди;
- мета угоди не повинна бути суперечною основам правопорядку і моральності.
Якщо хоча б одне з перерахованих умов дійсності угоди є з пороком, то така угода може або повинна бути визнана недійсною. Інститут недійсності правочину в українському законодавстві закріплений в § 2 гл. 9 частини першої Цивільного кодексу РФ.
Згідно п. 1 ст. 166 ГК України угода недійсна за підставами, встановленими цим Кодексом, в силу визнання такою судом (оспоримая угода) або незалежно від такої визнання (нікчемний правочин).
Як видно, п. 1 ст. 166 ГК України закріплює лише дві форми недійсних угод: заперечні і нікчемні.
На практиці відміну оспорімих угод від незначних полягає в тому, що для визнання недійсними перших вони повинні бути оскаржені учасником угоди або опротестовані прокурором, а другі можуть бути визнані такими судом за своєю ініціативою, наприклад, якщо нікчемність угоди буде виявлена судом в рамках судового розгляду по іншого предмету спору.
Друга відмінність заперечної операції від незначної таке. У зв'язку з тим, що оспоримая угода може бути визнана недійсною лише на вимогу сторін, суд пов'язаний їх позовними вимогами.
При цьому сторони можуть відмовитися від заявлених позовних вимог про визнання заперечної операції недійсною, укласти мирову угоду, змінити позовні вимоги. Нікчемність угоди не залежить від волі сторін, тому суд може визнати таку угоду недійсною на свій розсуд, не має права приймати відмови від позовних вимог про визнання недійсним правочину по причині її нікчемності, а також затверджувати між сторонами мирову угоду, предметом якого є збереження в силі незначною угоди або її частини.
Відповідно до п. 2 ст. 166 ГК України вимога про визнання заперечної угоди недійсною може бути пред'явлено особами, зазначеними в цьому Кодексі.
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд має право застосувати такі наслідки з власної ініціативи.
Вміле використання інституту недійсності правочину в судово-арбітражній практиці дозволяє застосовувати його як на стороні позивача, так і на стороні відповідача. Тактично правильне і своєчасне заяву суду про застосування до угоді положень про її недійсності дозволяє розірвати правовідносини між сторонами, що можна використовувати при формулюванні позовних вимог, так само і при формуванні захисної позиції по цивільній справі.
Якщо угода визнається недійсною, застосуванню підлягають положення ст. 167 ГК РФ, згідно з якою недійсний правочин не тягне юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсна з моменту її вчинення.
При недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути отримане в натурі (в тому числі тоді, коли отримане виражається в користуванні майном, виконаній роботі чи наданій послузі) відшкодувати його вартість у грошах - якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
Якщо зі змісту оспорімой угоди випливає, що вона може бути лише припинена на майбутній час, суд, визнаючи угоду недійсною, припиняє її дію на майбутній час.
Правило про необхідність повернути все отримане за угодою традиційно називається реституцією. Історично термін виник в Стародавньому Римі, він цілком прищепився як в науковій літературі, так і (в меншій мірі) в офіційних актах, матеріалах судової практики (1), але в тексті ГК України він не вживається.
- реєстрація угоди купівлі-продажу між стороною (покупцем) первісної (недійсною) угоди і добросовісним набувачем припинена за рішенням арбітражного суду.
Перед судом постало питання: яким чином застосувати наслідки недійсності правочину до договору купівлі-продажу нерухомого майна, в разі якщо ця ж нерухомість на момент прийняття рішення є предметом нового договору купівлі-продажу, але не пройшов державну реєстрацію?
Моніторинг судово-арбітражної практики показав, що вищі вітчизняні судові інстанції при таких ситуаціях рішень ще прийняти не встигли, тому нижчестоящим судам керуватися поки що нічим (крім, звичайно ж, закону, із застосуванням якого у судів часто виникають серйозні проблеми).
Конкурсний керуючий суспільства, вважаючи реалізацію за вищевказаними угодами досконалої за заниженою ціною і спрямованої на зменшення конкурсної маси боржника, звернувся до арбітражного суду з вимогою, уточненими в ході провадження у справі.
Які ж рішення приймає Федеральний арбітражний суд Далекосхідного округу по цих справах-близнюкам? Як не дивно - діаметрально протилежні.
На думку суду касаційної інстанції, в результаті задоволення вимог конкурсного керуючого боржника останній придбав статус власника майна, не маючи його в своєму володінні, т. Е. Матеріально-правове питання про повернення спірного майна боржника встановленими в законі способами не може бути вирішений, підстав для задоволення вимог конкурсного керуючого, спрямованих на зміну в реєстрі власника нерухомого майна, не було.
Також суд касаційної інстанції в оскаржуваній визначенні вказав, що реституція виходячи з положень ст. 167 ГК РФ, п. 1 ст. 61.6 Закону про банкрутство передбачає повернення сторонами всього отриманого в натурі за недійсним правочином або відшкодування вартості отриманого за недійсним правочином майна, інших наслідків недійсності правочину названі норми права не передбачають.
Така позиція суду касаційної інстанції не може бути законною і обґрунтованою, оскільки суперечить матеріалами справи. Так, спірний об'єкт нерухомості не втрачений в натурі - він не знищений фізично в результаті пожежі, землетруси, іншої надзвичайної події, не демонтований, що не реконструйований, що не переобладнаний і не перепланували зі зменшенням оціночної (ринкової) вартості. На момент розгляду справи судами всіх інстанцій спірний об'єкт нерухомості знаходиться в натурі в місці, зафіксованому кадастровим паспортом.
Більш того, відповідач С. І. Гончаров права власності на спірний об'єкт нерухомості не втратив, оскільки реєстрація угоди купівлі-продажу спірного об'єкта нерухомості між ним і Е. Е. Балахчі припинена.
Оскільки в силу ст. 551 ГК України право власності на майно до моменту державної реєстрації зберігається за продавцем, то факт виконання договору купівлі-продажу з подальшим покупцем не може бути підставою для відмови в застосуванні наслідків недійсності правочину щодо первісного покупця, право власності на майно за яким зареєстровано в момент розгляду спору.
У зв'язку з цим не може бути позитивно вирішене питання про те, що Е. Е. Балахчі є добросовісним набувачем спірного об'єкта нерухомості, отже, він може бути витребуваний з його фактичного володіння.
У зв'язку з тим що спірний об'єкт нерухомості перебуває у власності С. І. Гончарова, положення сторін і предмета угоди, визнаної недійсною, може бути приведено в початкове положення.
Однак арбітражний керуючий не просив у суду, а суд не застосовував «інші наслідки недійсності правочину», як розцінив судові акти першої і апеляційної інстанції суд касаційної інстанції. Суд застосував саме один із наслідків недійсності правочину, а саме - повернення сторонами всього отриманого в натурі. Форма такого повернення була судом сформульована з урахуванням особливостей реєстрації угод з нерухомістю, встановленої чинним цивільним законодавством.
Погашення записи в реєстрі про право С. І. Гончарова на спірний об'єкт і відновлення записи на нього ТОВ «АТВ-капітал» не є самостійним наслідком недійсності правочину, а лише конкретизують дії реєструючого органу щодо приведення сторін і предмета угоди в початкове положення.
Згідно п. 1 ст. 167 ГК України недійсна угода не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсна з моменту її вчинення.
Оскільки державна реєстрація переходу права власності від «АТВ-капітал» до С. І. Гончарову на спірний об'єкт нерухомості здійснена на підставі недійсної угоди, повинна бути погашена запис про державну реєстрацію права власності покупця і відновлена запис по відношенню до продавця на цей об'єкт.
Оскільки державна реєстрація переходу права власності до ІП Чемерченко С. Н. на спірні об'єкти нерухомості здійснена на підставі недійсних угод, суд прийшов до висновку, що запис про державну реєстрацію права власності ІП Чемерченко С. Н. повинна бути погашена і відновлена запис у відношенні ТОВ «Кругозір» на ці об'єкти.
Така ж правова позиція щодо змісту реституції стосовно об'єктів нерухомості раніше неодноразово формулювалася ВАС України в виносяться ним судових актах.