Ще статті по темі
Не завжди і не всім вдається вирішити гостро стоїть житлове питання ідеальним способом, придбавши окрему, хоча б навіть і однокімнатну, квартиру. Ціни на житло ростуть все швидше і швидше, а доходи громадян - аж ніяк не з такою швидкістю, з якою хотілося б. Так що «чарівне» слово «іпотека» вже давно відомо і зрозуміло всім, хто бажає поліпшити свої житлові умови. Проте, відповідь на питання: «Чи можна купити кімнату в іпотеку?» - далеко не так очевидний, та й не кожен їм задається. А даремно.
Як не дивно, але почнемо ми з екскурсу в історію. Саме так криється суть всього процесу, іменованого іпотекою: в грецькій мові слово «hypothéke »означає« заставу, заклад ». Тобто теоретично, для будь-якої програми житлового кредитування першою і головною умовою має бути наявність нерухомого майна, придатного для застави. Нерухомість в даному випадку може бути будь-який - квартира, будинок, земельну ділянку, садовий будиночок (якщо він у власності), комерційна нерухомість - склад або офіс. Аби все це було оформлено і зареєстровано в установленому законом порядку.
Обмеження по заставі
Таким чином, ми можемо стверджувати, що для «кімнатної» іпотеки існують певні обмеження.
По-перше, така кімната повинна бути оформлена як самостійний об'єкт нерухомості, а право власності на неї - зареєстровано в реєстраційній палаті (неважливо при цьому, де ці квадратні метри розташовані - в гуртожитку, «малосімейці» або просто в комунальній квартирі). При дотриманні цих умов формально оформити на кімнату заставу - суть іпотеку - можна. Однак тут виходить на перший план важливе «по-друге»: далеко не кожен банк, незважаючи на наявність правової можливості обтяжити запорукою кімнату, готовий видавати кредити на покупку приміщень саме цього формату.
В даному випадку одна з «технічних» проблем - в тому, що подальша ліквідність кімнати (в тому випадку, якщо ви перестанете своєчасно погашати свій житловий позику, і банку доведеться продавати майно) досить низька. Пов'язано це з тим, що згідно із законом переважне право покупки кімнати мають інші мешканці комунальної квартири (якщо мова йде саме про комуналках, а не окремих кімнатах в гуртожитках). І в підсумку, якщо банк не зможе продати кімнату іншим сусідам, у нього не буде і можливості продати цей житловий «чемодан без ручки» за нижчою ціною комусь «з боку».
Якщо ви купуєте кімнату в гуртожитку або в «малосімейці», оформити її в іпотеку буде простіше - обмежень з продажу у банку немає, так що використовувати таке майно в якості заставу він погодиться більш охоче.
Однак, яку б кімнату ви не намагалися купити за гроші житлової позики, у цього процесу є спільна особливість - вимоги банків, які вони висувають до об'єктів застави в формі нерухомості. І до речі, поширюються ці вимоги не тільки на «кімнатну» іпотеку, але і на квартири, будинки, котеджі та інші предмети іпотечного кредитування.
Вимог може бути виставлений цілий список: наприклад, певний термін експлуатації будівлі, в якому купується кімната, відсутність дерев'яних перекриттів, наявність інженерної інфраструктури і так далі. Більше частини, вимоги виставляються цілком розумні, повний перелік у кожного банку свій (зазвичай з ним можна ознайомитися на сайтах банку в підрозділі «Вимоги до нерухомості (до застави)» розділу «Іпотека»).
Найбільш поширений спосіб покупки кімнати в кредит - традиційна або базова банківська іпотечна програма. Як правило, її умови не конкретизують, якою має бути нерухомість, яка виступає в даному випадку одночасно предметом іпотеки і предметом застави. Так що, якщо кімната, яку ви хочете купити в іпотеку, оформлена просто як об'єкт нерухомості, ніяких проблем з отриманням іпотеки в банку у вас, швидше за все, не буде.
Єдина порада: щоб не згаяти час, заздалегідь уточніть у вибраному банку можливість отримання іпотеки на кімнату або самостійно пошукайте на сайті вимоги до кредитуються об'єктів нерухомості. Також можна задати питання на цікаву для вас тему на сайті - як правило, в інтернеті з клієнтами працюють online-консультанти.
Крім стандартних іпотечних програм, у багатьох банків включені в лінійку спеціальні кредитні продукти під загальною назвою «Іпотека на кімнату». Не сказати, що таких пропозицій на ринку житлових позик занадто багато, але, тим не менш, вони є. Що цікаво, в лінійці провідного українського комерційного банку, що спеціалізується на іпотеці, подібні пропозиції відсутні - у DeltaCredit Банку немає жодної програми житлового кредитування, в назві якого звучало б слово «кімната». А ось у «непрофільних» фінансових інститутів, що цікавить нас знайти можна.
Наприклад, Банк Зеніт (входить в відповідну банківську групу) готовий надати своїм клієнтам житловий позику в рублях, доларах або євро на «придбання кімнат на вторинному ринку житла в Москві, Московській області і інших регіонах присутності Банку». Оформляється «Кредит на покупку кімнат на вторинному ринку житла» на термін від року до 25 років, в якості застави виступає або купується кімната, або частка в квартирі (ця умова діє для філії в Харкові і в цілому для регіону його присутності). Сума, на яку може претендувати позичальник, починається від 800 тис. І 270 тис. Рублів відповідно (для московських підрозділів і для філій), а процентні ставки визначаються в діапазоні від 15,6% до 18% річних 9в залежності від терміну, на який оформляється кредит, а також від інших умов, які прописані в тому числі і на офіційному сайті Банку Зеніт). Початковий внесок за умовами позики на покупку кімнати не повинен бути менше 20% від вартості нерухомості, що купується.
Нульовий внесок по- «Советски»
Другим в цей список можна внести Банк «Радянський», який також пропонує «Іпотеку на кімнату», причому на досить цікавих умовах кредитування. Досить сказати, що мінімальний початковий внесок для клієнта може бути навіть нульовим (а може бути - 30% і вище), але в цьому випадку і ставка річних складе 17,9%. При первинному внеску від 30% процентна ставка знижується на один пункт - до 16,9%. У будь-якому випадку, пристойний відсоток, та ще й вимагає обов'язкового страхування - і об'єкта нерухомості, що передається в заставу (тобто купується кімнати), і життя і здоров'я позичальника (без останньої страховки ставка «злетить» відразу на три процентних пункти).
Під номером три можна позначити пропозицію Банку МІА, іпотечна програма якого також передбачає кредитування бажаючих обзавестися не квартира, а кімнатою, але кілька специфічно.
Позика «Викуп кімнат і часткою» буде цікавий тим, хто вже проживає в комуналці або ж має частку власника в квартирі. Таким клієнтам (якщо вони проживають в Москві або Московської області) Банк пропонує засоби на «придбання ... всіх інших кімнат в цій квартирі, покупку ... всіх інших часток, а також ремонт та благоустрій придбаної житлової нерухомості».
Згідно з умовами кредитної програми, взяти у Банку кошти можна на термін від року до тридцяти років, причому максимальна сума виглядає досить значно - 25 млн рублів. Втім, для кожного позичальника МІА визначає суму персонально, залежно від досить великого переліку чинників (наприклад, враховується платоспроможність яка звернулася за іпотекою, вартість купованої кімнати або частки, оскільки кредитний максимум не може перевищувати 80% вартості застави і деякі інші фактори). Процентні ставки також залежать від декількох факторів і відповідно варіюються від 12,5% до 13,25% і при цьому ще можуть бути збільшені від 0,5 до 3 процентних пунктів у разі наявності / відсутності деяких позицій.
Держава нам допоможе?
Варіант, запропонований Банком МІА, зустрічається на ринку позик не так уже й рідко, причому не тільки у комерційних банків, а й у структур, які акумулюють в своєму переліку послуг федеральні або муніципальні кошти на кредитну підтримку населення.
У нашому випадку найбільш характерний приклад - Харківський центр доступного житла, створений урядом другої української столиці спеціально «з метою розвитку системи іпотечного кредитування і реалізації міських житлових програм». Цікавить нас програма - кредит, який Харків ЦДЖ готовий надати своїм клієнтам на придбання «останньої» частки в праві власності / кімнати в квартирі. Головна умова, прописане вже в самому описі кредиту, - після викупу кімнати або частки вся квартира повинна стати власністю позичальника і членів його сім'ї. Інакше іпотеку йому не дадуть.
В рамках цієї програми можна отримати в борг від 500 тис. Рублів до чотирьох мільйонів (погашення позики можливо в діапазоні від трьох до 25 років) при первинному внеску, варіюється від 30% до 80% від вартості частки / кімнати. При цьому сума позики не може перевищувати 70% або бути менше 10% від оціночної вартості всієї квартири. Непоганий, в общем-то, і відсоток, під який пропонується всю цю пишність - 13,5% річних, що не залежать від розміру початкового внеску, але можуть збільшуватися в деяких інших випадках (в загальних умовах їх прописано три).
Природно, працює Харків ЦДЖ не зовсім вже безпосередньо - це, скажімо так, потрійний союз: позики надають банки-партнери Центру, а він вже протягом певного терміну (від двох до п'яти місяців) купує ці кредити і потім супроводжує протягом усього терміну кредитування . До речі, список партнерів не так уже й малий - десяток точно набереться (наприклад, «Вікінг Банк» або Банк «Освіта», а також «Евротраст» або Ганзакомбанк).
Якщо знайти підходяще цільове пропозиція не вдається, можна скористатися «непрямим» варіантом: вибрати серед пропозицій привернув вашу увагу комерційного банку або нецільовий кредит, або іпотечну позику на покупку об'єкта нерухомості, але під заставу вже наявного у власності у позичальника або його родичів майна - квартири , будинку або земельної ділянки.
Зрештою, можна оформити звичайний споживчий кредит і вже на ці кошти придбати кімнату - без всякої іпотеки і без необхідності вишукувати забезпечення по кредиту. Непоганий, з одного боку, варіант - таким чином можна купити «позики» все, що завгодно. Але з іншого боку (і це обов'язково потрібно брати до уваги), терміни кредитування, та й ставки теж, по «простим» споживчими кредитами зазвичай набагато вище, ніж по іпотеці.
Плюс до цього, оформляючи житловий позику через банк, ви отримуєте додаткову перевірку купується кімнати через службу безпеки фінансової організації (яка зацікавлена в тому, щоб в заставі був легітимний об'єкт нерухомості). У разі ж покупки кімнати за кредитні, але не іпотечні кошти доведеться здійснювати операцію через агентство нерухомості або завіряти договір купівлі-продажу нотаріально.