Вибираєте що купити: нове житло від забудовника або «вторинку», порівнюєте ціни, думаєте про переваги? Є третій варіант: можна взяти квартиру в пайовика. У чому плюси?
Слово «пайовики» в нашій країні набуло негативного відтінку: у багатьох воно асоціюється з «довгобудом», «обдуреними пайовиками», «неблагонадійними забудовниками». Всі ми пам'ятаємо складний період - коли люди, що купили об'єкти пайового будівництва, залишалися ні з чим. Саме їх і називали «обдуреними пайовиками». Але зараз мова не про них.
Пайовик. з юридичної точки зору - це один (будь-який) з інвесторів пайового будівництва. Тобто, людина, яка купила квартиру в будинку на ранній стадії будівництва, підписавши з компанією-забудовником Договір участі в пайовому будівництві.
На ринку зараз великий обсяг пропозицій від пайовиків, які придбали у забудовника квартиру - тобто, частку, права на квадратні метри в житлі, що будується, - і ще до моменту введення цього об'єкта в експлуатацію вирішили свою частку продати. У чому плюси такої угоди для продавця-пайовика і покупця?
Хто і чому продає
Плюси покупки у продавців-пайовиків: ціна. Буває, що вартість житла у пайовиків трохи нижче і можна виграти до 10-15%. Ці пропозиції цікаві, а тому теж знаходять свого покупця, в тому числі - за участю агентств нерухомості. «Іноді покупець звертається до нас з конкретним запитом: хочу саме таку квартиру на такому-то поверсі саме в цьому будинку, що будується. Як правило, це самі «ходові» поверхи, від 3-го до 7-го, їх розбирають найраніше. І якщо у забудовника вони вже розпродані - вихід один: фахівці пропонують варіанти від власників частки. Як правило, потрібний варіант знаходиться, оскільки пайовики звертаються до нас активно, знаючи, що фахівці з нерухомості допоможуть продати частку оперативно », - розповідає Лілія Гадієва.
Які є ризики
Ще одна перевага звернення до велику ріелторську компанію - угода для покупця стає безпечною. «Наша компанія забезпечує клієнту правову підтримку, повний перевірений пакет документів, правомочність продавця-пайовика, оскільки наш Юридичний департамент ретельно перевіряє кожну операцію і всі документи на об'єкти. Покупець, звернувшись до нас, не втратить квартиру і свої кошти », - запевняє Лілія Гадієва.
При підготовці та проведенні операції:
- Покупець укладає з продавцем-пайовиком Договір переуступки - «Договір поступки права вимоги за договором участі в пайовому будівництві багатоквартирного будинку». Головне тут - узгодити кожен Договір переуступки з забудовником. Купуючи частку, ви повинні бути впевнені, що пайовик-продавець справив із забудовником повний розрахунок (наприклад, по розстрочці), і що забудовник погоджує переуступку частки, що продається іншій особі, котра зводиться учасником пайового будівництва. Важливо, щоб покупцеві частки не довелося в майбутньому розраховуватися за боргами першого пайовика.
- Друга традиційно ризикова ситуація - продаж за дорученням. Фахівці приділяють особливу увагу вивченню довіреності: дивляться - чи всі повноваження з переуступки частки в даному об'єкті в ній прописані, не відкликана чи вона і т.д.
Важливо пам'ятати: всі угоди з відчуження нерухомості з представником власника можливі тільки на підставі нотаріального доручення.
- Щоб перевірити, чи не перебуває споруджуваний будинок або права на обрану квартиру в суперечці або під арештом, іншим обтяженням третіх осіб, можна замовити в Росреестра виписку з Єдиного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
- Ще один важливий момент - дотримання термінів і графіка будівництва самою компанією-забудовником. На щастя, наш регіон в цьому плані благополучний, об'єктів, де затягуються терміни введення, не так багато. Але і цей пункт ріелтори і юристи ретельно контролюють.
- Якщо квартира першим пайовиком купувалася за допомогою іпотеки, необхідно з'ясувати - заявлявся чи материнський (сімейний) капітал в рахунок гасіння кредиту. Якщо так, то треба бути обережним: буває, що таким чином його намагаються перевести в готівку, що заборонено законом. Або продавець з необережності порушує встановлений порядок: не дочекавшись введення будинку в експлуатацію, продає свою частку. Тоді угода може бути розірвана, так як щодо цієї квартири не виконано зобов'язання: дітям не виділена частка в квартирі. Згідно із законом потрібно дочекатися введення об'єкта, виділити частку і тільки потім, з дозволу органів опіки, продати квартиру. Всі ці моменти фахівці завжди перевіряють.
Як зробити покупку частки
«Коли покупець звертається за новою квартирою до забудовника - він приблизно уявляє собі, як виглядає процедура: основні моменти - укласти Договір пайової участі і здати його на реєстрацію в Росреестр. Якщо ж мова заходить про переуступку частки - комусь здається, що це складно, незрозуміло і довго. Насправді, оскільки наші фахівці займаються такими угодами давно, постійно навчаються, і цей напрямок в компанії активно розвивається - робота з договорами переуступки великих труднощів для них не становить », - каже Лілія Равильевна.
1 етап - вибір квартири. Індивідуальний ріелтор розгляне з вами всі наявні пропозиції, підбере кілька найбільш підходящих об'єктів. З новобудов, в першу чергу, запропонує квартири від забудовника. Якщо ж у покупця особливі переваги, і у забудовника потрібних квартир немає - шукаємо квартиру від пайовика.
2 етап - узгодження угоди з забудовником. Уточнюємо, проведений чи з забудовником повний розрахунок пайовика по даному об'єкту, чи немає у забудовника претензій до дольщику - неоплачених рахунків, невиконаних зобов'язань.
3 етап - підготовка Договору переуступки. Важливо: якщо Договір пайової участі пайовика-продавця в Росреестра не зареєстрований - угода з переуступки не проводиться, тому що вона не матиме юридичної сили.
4 етап - підписання Договору переуступки усіма сторонами угоди і розрахунок. Угода з переуступки є тристоронньої: беруть участь перший пайовик-продавець (переуступати свої права), другий пайовик-покупець (якому переуступають права) і забудовник. Підписаний Договір відправляється на реєстрацію в Росреестр. В день підписання Договору, як правило, відбувається розрахунок між продавцем і покупцем.
5 етап - покупець отримує в Росреестра зареєстрований Договір переуступки прав за Договором пайової участі. Після цього покупець частки вноситься до реєстру забудовника як основний пайовик. Надалі, коли буде підписуватися акт передачі і введення в експлуатацію даного будинку, в документах буде вказано вже покупець, який став пайовиком.
«Крім того, коли будинок буде вводитися в експлуатацію - покупцеві (новому власнику частки) буде потрібно підготувати ще один пакет документів, в який, крім Договорів пайової участі і переуступки частки, буде входити додаткова технічна документація. Тут ми також готові допомогти нашим клієнтам зі збором. Фахівці Юридичного департаменту допоможуть зібрати і здати всі потрібні документи для оформлення права власності на квартиру », - каже Лілія Гадієва.
«Від звернення покупця в нашу компанію до здачі готового Договору переуступки в Росреестр проходить, в середньому, два тижні, хоча були приклади, коли ми проходили всі і за три дні. Плюс 12 днів - реєстрація нового Договору в Росреестра. Якщо за участю позикових коштів - трохи менше: з іпотекою на житлові приміщення - до 5-ти робочих днів, з іпотекою на нежитлові приміщення та земельні ділянки - до 10-ти робочих днів, - уточнює Лілія Гадієва. - Таким чином, за місяць ви отримуєте зареєстрований Договір і стаєте повноправним пайовиком будівництва вашої нової квартири. Все індивідуально, залежно від умов конкретного пайовика-продавця і покупця ».
Іпотека під час купівлі у пайовика
Коло програм при такій угоді трохи звужується: деякі програми банків діють тільки при придбанні від юрособи, забудовника або підрядника. Там же, де придбання від пайовика можливо, середня ставка по іпотеці буде вище, але незначно.
Наше місто розвивається і активно будується, на ринок виходять нові проекти. Число пропозицій продажів в споруджуваних об'єктах від пайовиків зростає.
«Збільшилися одночасно і попит, і пропозиція. А значить, і фахівці з нерухомості звертають на цей сегмент ринку більш пильну увагу: ми готові допомагати і продавцям, і покупцям, - посміхається Лілія Гадієва. - На сьогодні у нас безліч найрізноманітніших пропозицій. Для кінцевого покупця, за великим рахунком, не принципово, у кого він купить квартиру - у пайовика, забудовника або підрядника. Головне - знайти найкращий, оптимальний за ціною, розташуванню і якістю варіант. Ну а наше завдання - забезпечити вибір. Якщо клієнт приходить за новобудовою - він в будь-якому випадку знайде в нашій великій базі те, що бачив у своїх мріях! »
Збираємо і здаємо документи по «Молодій родині»
* ВТБ24 (ЗАТ) (ген.ліцензія ЦБ РФ №1623).