Як вирішити житлове питання в період кризи? Чи можна зробити вдалий обмін, коли ринок житла по всій країні зупинився, коли покупці вичікують, сподіваючись на падіння цін, а продавці ціни знижувати не поспішають? Купувати чи почекати? І якщо купувати, то що саме? Що купувати під час кризи? Вкладати гроші в стрімко дешевшає нерухомість, здавалося б, заняття малопривабливий і дивне. Однак валюти і акції компаній демонструють ще більшу схильність до раптових віражів і нестабільності. А значить, є сенс повернутися до знайомих інструментів. Але поставитися до них з великим пристрастю.
1. Купуйте землю, її більше не виробляють!
Цей знаменитий афоризм Марка Твена цілком може стати керівництвом до дії для інвесторів в період кризи. Поки рублі і євро не вселяють впевненості у власній цінності, земля залишається надійним вкладенням власних коштів.
Правда, лише в тому випадку, якщо документи на неї правильно оформлені. Так, не всі землі на території РФ можуть бути передані в приватну власність, і перед покупкою непогано б ознайомитися зі списком обмежень - там і землі лісів, і землі, прилеглі до водних територій, і землі сільськогосподарських призначень.
Однак, якщо документи в повному порядку, а інвестиції плануються довгострокові (так як в найближчій перспективі вдало реалізувати куплене навряд чи вдасться), то ця покупка може виявитися цілком стоїть. Ну а в разі крайньої потреби можна перейти на натуральне господарство і використовувати землю в садово-городніх цілях.
2. Нерухомість за кордоном
Нерухомість в тих країнах, куди ще не докотилася криза, або в тих, де він уже підкоригував ціни на неї, теж може стати досить вдалим вкладенням. Не дарма ж економісти кажуть, що розвиток ринку завжди має циклічний характер і за будь-яким спадом слід зростання.
А це означає, що, купивши сьогодні на спаді нерухомість в США або в Великобританії, ви отримаєте можливість реалізувати її через 5-7 років після закінчення цього економічного циклу з хорошим прибутком. Крім того, можна просто змінити клімат і економічну ситуацію і перечекати фінансову лавину де-небудь в селі на Середземному морі.
3. Дешеве завжди в ціні
Якщо натуральне господарство і довгострокові інвестиції вас не приваблюють, то завжди можна заробити грошей, купуючи найдешевше житло: на нього незмінно високий попит. «Однушки» і «гостинки» затребувані при розміні, їх купують частіше, туди відокремлюються молоді сім'ї від батьків ... Словом, була б пропозиція, а попит знайдеться.
Продати таку квартиру практично завжди можна швидко і з вигодою для себе. Навіть якщо ринок платоспроможного попиту замре, ринок альтернатив, тиснули сімейними ситуаціями, буде існувати, і такі квартири будуть затребувані. На цьому може спробувати зіграти інвестор.
Хорошою інвестицією можна назвати і іншу крайність ринку нерухомості: ексклюзивні проекти вартістю в кілька мільйонів доларів. Як правило, до таких висот не добирається жодна криза. Так, навіть сьогодні в США пентхаус на Манхеттені коштує 64 мільйони доларів.
Точно так і квартира з видом на Храм Христа Спасителя в 10 кімнат з ремонтом від відомого дизайнера не впаде в ціні, що б не відбувалося з ринком в цілому. Такі об'єкти як би перебувають поза ринком, поза його законів і існують за своїми особливими правилами.
5. Купуємо обережно
Головне правило будь-якого інвестора - це ретельне вивчення всіх документів при покупці. Так, наприклад, при інвестуванні в нове будівництво необхідно мати на увазі, що найменш ризиковими є максимально добудовані об'єкти - у них менше шансів бути замороженими навіть у період кризи.
Оптимальна ступінь готовності об'єкта - 75-80%. Дуже важливо також, щоб квартири продавалися не за сірими схемами, а за законом 214-ФЗ про пайове будівництво. Тільки в цьому випадку договір пайової участі реєструється у Федеральній реєстраційній службі, де він проходить експертизу. Якщо ви дотримуєтеся і фінансову, і правову обережність, а також твердо оцінюєте свої ризики і готові на довгострокові інвестиції, то навіть криза не завадить вашої успішної фінансової діяльності на ринку нерухомості.
Валерія Кривець, президент НП «Клуб Професіонал»
Звичайно, для настільки інертного ринку, як ринок нерухомості, період падіння цін ще недостатній, щоб робити висновки про істинні причини такого становища. Однак дозволимо собі пояснити спостережуваний дисбаланс об'єктивними причинами. Отже, чому житло, та й в цілому нерухомість не дешевшає темпами, адекватними динаміці зростання цін, і швидше за все не буде різко дешевшати і в майбутньому.
По-перше, нерухомість не може коштувати дешевше вартості земельної ділянки, на якому вона зведена, і всієї сукупності витрат на її будівництво, що при сучасних цінах на матеріали, машини і механізми, а також розмір оплати праці досить кругла сума. До того ж інфляцію в країні ніхто не відміняв, тому ці складові цін на нерухомість будуть тільки зростати.
Крім того, кількість земельних ділянок завжди обмежена, так як земля - це невідтворювані природні ресурс, а економічно ефективних ділянок для забудови і того менше. Владивостоку, який розташований на півострові Муравйова-Амурського і островах, в цьому сенсі пощастило ще менше, отже, земля в місті з огляду на її дефіциту навряд чи буде дешевшати.
По-друге, потреба в нерухомості і особливо в житло є базовою потребою для людини, до того ж ця потреба не задоволена, так як будується явно менше продекларованого 1 м2 на людину в рік. З іншого боку, інвестиційні можливості нерухомості залишаються практично без змін.
Дійсно, а чи є більш надійна в довгостроковому плані і порівняно дохідна альтернатива інвестиціям в нерухомість? За деякими даними, сьогодні вкладення в нерухомість вважає надійним засобом збереження заощаджень більше половини населення країни.
І нарешті, якщо подивитися з точки зору кон'юнктури ринку, то попит на протязі останніх попередніх кризових явищ років значно випереджав пропозицію. Саме тому хрущовка коштувала дорожче, ніж вілла де-небудь на лазурному березі. Інша справа, що в зв'язку зі зміною ситуації в банківській сфері відбулася корекція попиту, але наскільки він звузився, судити важко, так як кредити все-таки видаються, а в ряді випадків можуть бути заміщені заощадженнями.
Разом з тим саме фактор стиснення кредитних ресурсів сьогодні можна назвати, мабуть, єдиним, що впливає на зниження цін. Покупець, стиснутий у засобах, зобов'язаний бути більш розбірливим. Тому серед продавців виграють ті, хто запропонує оптимальне співвідношення ціни і якості об'єктів.
У зв'язку з цим можна очікувати зростання звернень інвесторів і забудовників до професійних консультантів, так як майбутнє нових проектів залежить від професіоналізму їх учасників.
Таким чином, обвалу цін на нерухомість при заданому рівні попиту очікувати не доводиться. Навіть якщо припустити найгірший сценарій, що нерухомість в Росії буде безперервно дешевшати через економічну кризу, повторюючи сценарій ринку акцій, то навіть критичне зниження цін навряд чи зробить житло доступнішим, так як попит, можливо, зменшиться ще більше.
Ольга Тимошина, директор ЗАТ «Владивостоцький інформаційно-ріелторський центр
У період стагнації на ринку нерухомості багато власників житла стали менш обережні, а покупці хочуть придбати об'єкт нерухомості за заниженою ціною, і тому - увага! - стали активізуватися шахраї. «Далекосхідна Гільдія Ріелторів» є асоційованим членом Російської Гільдії ріелторів, і своїм завданням вважає захист законних прав та інтересів усіх учасників ринку нерухомості.
Сьогодні роль Гільдії в об'єднанні компаній для створення цивілізованого ринку нерухомості та спокою клієнтів в здійсненні операцій важлива, як ніколи. У професійних об'єднаннях агентств нерухомості стежать, щоб клієнти не постраждали і не була завдана шкода репутації фірм.
Членство в асоціації ріелторів свідчить про надійність і сумлінності компанії. Як кажуть самі ріелтори, один задоволений клієнт приводить сім нових, один незадоволений - відмовляє від звернення в будь-яку ріелторську фірму приблизно п'ятдесят чоловік.
Моя порада покупцям і продавцям: вибираючи ріелторську компанію, дотримуйтеся одного простого правила: перевіряти всі, про що вам говорять. Дзвінок в професійну асоціацію займе трохи часу, зате згодом заощадить нерви і гроші.
Сергій Котелевець, комерційний директор ТОВ «Альфа», ДВ Гільдія ріелторів
Моя порада - слідом за класиком: купуйте землю, цей продукт більше не виробляють! Цього «продукту» об'єктивно більше не стане, тому його вартість буде зростати. Потенційно ринок землі - найприбутковіший.
Купуючи нерухомість, ви отримуєте реальний об'єкт. У вас «на руках» - квадратні метри, гектари і т.п. а не рублі, долари, євро та інші варіанти валют. Тим самим знижуються валютні ризики інвестиційного портфеля, що актуально в період кризи. У цьому сенсі нерухомість можна порівняти з діамантами і коштовними металами, які також дозволяють піти від якої б то не було валюти. Як стверджують фахівці-аналітики, земля при будь-яких фінансових потрясінь залишається ліквідним товаром.
Після закінчення кризи економіку, як і належить, чекає інтенсивна розбудова, і весь відкладений попит, який накопичився за цей час, почне реалізовуватися. Однак покупці зіткнуться з нестачею пропозицій по причині зупинки будівництва об'єктів нерухомості. Саме тоді і настане «зоряна година» для тих, хто придбав об'єкт нерухомості зараз і зумів утримати його, долаючи різного роду труднощі.